Blog

KİRA HUKUKUNDA ARABULUCULUK
by Yeniay Hukuk Bürosu 17/04/2023

KİRA HUKUKUNDA ARABULUCULUK

Düzenleme, 01/09/2023 tarihinden sonra yürürlüğe gireceği için, bu tarihe kadar yaşanan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk dava şartı ise bulunmamaktadır. Ancak 01/09/2023 tarihinden önce yaşanan uyuşmazlıklar için ihtiyari arabuluculuk yoluna başvurmak her zaman mümkündür.

Kira Hukuku nedir?

Kira hukuku, kiracı ile kiralayan arasındaki ihtilafları içermektedir.

Kira hukukunun tarafları kiracı ve kiraya veren, konusu ise kira sözleşmesidir.

Kira Hukukuna ilişkin temel düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda yer almaktadır. Sözleşme serbestisi gereği, yasanın emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydı ile, tarafların sözleşme ile belirledikleri hususlar da geçerli ve yasa gibi bağlayıcıdır.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar nelerdir?

1- Kira bedeli

2- Depozito

3- Kira artış oranı

4- Kiralananın tahliyesi

5- Kira sözleşmesinden doğan hak, alacak ve borçlar

6- Kiralanana yapılan masraflar

7- Kiralananın ayıplı olması

8- Kira sözleşmesinin feshi

9- Kiralanana verilen zararların tazmini ve sayabileceğimiz pek çok konu, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklara örnek olarak gösterilebilir.

Kira hukukunda arabuluculuk mümkün müdür?

Kira anlaşmazlığı arabuluculuk yolu ile hızlı ve ekonomik olarak çözülmesi mümkündür.

Hatta öyle ki, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili uyuşmazlıklar, dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

Kira Hukukunda arabuluculuk zorunlu mudur?

Mevzuata göre, İş uyuşmazlıklarında 1 Ocak 2018, ticari uyuşmazlıklarda 1 Ocak 2019, tüketici uyuşmazlıklarında 28 Temmuz 2020'den itibaren zorunlu hale gelmiştir.

Kira uyuşmazlıklarında ise, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, her türlü kira uyuşmazlığı zorunlu hale gelmiştir.

Düzenleme, 01/09/2023 tarihinden sonra yürürlüğe gireceği için, bu tarihe kadar yaşanan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk dava şartı ise bulunmamaktadır. Ancak 01/09/2023 tarihinden önce yaşanan uyuşmazlıklar için ihtiyari arabuluculuk yoluna başvurmak her zaman mümkündür.

28.03.2023 tarihinde kabul edilen İcra Ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 37. Maddesi şu şekildedir;

MADDE 37- 6325 sayılı Kanuna 18/A maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki madde eklenmiştir.

';Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk

MADDE 18/B- (1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:

a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.

b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.

c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.

ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların arabuluculuk ile çözülmesinin faydaları nelerdir?

Kira arabuluculuk yolu ile, uyuşmazlıkları, tarafların anlaşması ile bir ay hatta bazen bir aydan da kısa bir sürede, dava açılmaksızın ve taraflarca dava masrafı yapılmaksızın çözüme kavuşturmak mümkündür.

Uyuşmazlıkların arabuluculuk yolu ile çözülmesi, taraflara, alacaklarına daha hızlı kavuşma imkanı vermekte iken, mahkemelerin iş yükünün de azalmasına katkı sağlamaktadır. İş yükü azalan mahkemeler, arabuluculuk ile çözülmesi mümkün olmayan davalarda, daha hızlı sonuca ulaşabilmektedir.

Arabuluculuğa başvurmadan dava açılmasının sonuçları nelerdir?

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk, 01/09/2023 tarihinden sonra yürürlüğe girecektir. Bu tarihten sonra arabuluculuk başvurusu yapılmadan kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklar ile ilgili dava açılamayacaktır.

Mevzuat ile zorunlu kira arabuluculuk kapsamında yer alan uyuşmazlıklar ile ilgili, arabuluculuk başvuru ve görüşmeleri yapılmaksızın dava açılması durumunda, açılan dava, işin esası incelenmeden usulden ret olacaktır.

Davanın reddedilmesi durumunda ise, davacı tarafından yapılan tüm masraflar davacı yana ait olacak, karşı yanın kendisini vekil ile temsil ettirmesi durumunda, yargılama masraflarına ek olarak karşı yan vekiline vekalet ücreti de ödenecektir.